店舗スケルトンって何？テナント物件の解体工事を詳しく解説
投稿日 2023.05.12
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テナント退去の際、不動産屋さんに「スケルトンにして退去してください」と言われたことはありませんか？
「スケルトン」と言っても、どこまで壊して返したら良いか等細かい部分についての説明がない場合も多く、施工範囲の認識のズレによってトラブルに発展する場合も多いのです。
よく「スケルトン物件」や「スケルトン返し」、「スケルトンリノベーション」などで耳にするスケルトンというワードですが、そもそもスケルトンとは何かご存知でしょうか。
スケルトン工事は建物の用途によって、工事の内容が大きく異なる解体工事です。
今回は、店舗スケルトンとは何か、スケルトン返しと言われたらどうしたら良いかについてわかりやすく解説いたします。
そもそもスケルトンとは？
スケルトンとは、建物の構造体（骨組み）の部分のことです。
一般的にスケルトン工事では、内装以外の構造体の部分を解体する工事のことを指しており、内装の他に設備などを全て新しく取り替える場合、元の設備や内装を取り壊す際に行われます。
通常の解体工事と違い、全てを壊すのではなく、骨組みなど大切な部分だけを残して他の部分のみを解体する工事のことをスケルトン解体工事と言います。
スケルトン返しとは？
スケルトン工事と言われる工事の中でも、店舗の場合、よく耳にするのが「スケルトン返し」というワードだと思います。
特に飲食店や物販店舗のテナントの場合、賃貸借契約書の原状回復義務の欄には「原状に回復及び復帰すること」などと記載されていることがあります。
これは、「借りたときの状態に戻して返却しなさい」という意味です。
元々の状態がスケルトンの場合、原状回復工事の際はスケルトン工事が必要となるので、そのような物件の返却方法を「スケルトン返し」と言います。
アパートやマンションなどの住居と違い、店舗の移転や撤退などで賃貸を退去する際は、入居者側に原状回復の義務が発生するため、スケルトンの状態にしてから退去となることが多いのです。
どこまで壊す？店舗のスケルトン返し
「スケルトンにして退去してください」と言われても、どこまで壊したら良いか指定がない場合も多くあります。
店舗スケルトンの場合、一般的にはビルやマンションなどのRCの建物の場合、天井・壁・床などの仕上げ材及び下地材を全て撤去し、コンクリート躯体を現しの状態にすることをスケルトンの状態とされており、建物の構造物や共用部分などは絶対に壊してはいけません。
具体的には、以下の通りです。
◆具体的な壊してはいけない部分
・サッシや窓ガラス
・入口の自動ドア（最初からあった場合）
・消防設備
・非常放送設備
その他、誘導灯やスプリンクラー設備、感知器などの消防設備の対応については、原状回復ですから、借りた当時にあったのか、あったけれど位置が変わっているなど状況によって変わります。
店舗の事例で多いのが、あったけれど移動している・増設されているなど、そのような場合は増設した分を削減し、もともとあった場所に戻す必要がある場合もあるのです。
また、記録が残っておらず詳細が不明な場合や細かい部分については、後からトラブルとならないよう、オーナーさんや不動産屋さんに直接確認してから、原状回復工事を依頼しましょう。
スケルトン解体は無駄をなくして費用削減が可能！
先述の通り、建物により『スケルトン返し』の状態は変わってくるため、定義が非常に曖昧になっています。
例えば、店舗を借りるとき、「スケルトン物件です」と表示されていても物件や不動産屋さんにによってその仕様は異なっており、なかには建築物の事をほとんど理解できていないためにかなり間違った事を当たり前のように言う業者さんもいるくらいです。
スケルトンの状態に戻す原状回復に至っては、当初の状態に戻す必要があるが、不明瞭な部分も多い為交渉によって残す、もしくは移設することが不要になる場合もあります。
借主としては、「スケルトン費用を削減したい」貸主としては、「貸出しやすい様にしたい」という意図がある為、両社には溝があるようですが、交渉によって互いに無駄な施工や費用を掛けないで済むことがあります。
スケルトンの範囲を明確にする為には、専門の業者や不動産屋を間に入れて情報交換などをするところから始めると良いでしょう。
店舗スケルトンや交渉は解体テックにお任せください！
いかがでしたでしょうか。
店舗スケルトンについての理解は深まりましたでしょうか。
トラブルが発生しやすい工事ですので、業者選びを慎重に行い、スムーズな原状回復工事を行いましょう。
解体テックはスケルトンに特化した解体専門業者です。
原状回復工事のプロが在籍しておりますので、交渉から施工まで対応しておりますので、店舗撤退や移転の際にお困りの方は是非お気軽にご相談ください！
お客様のご希望に合わせたプランをご提案いたします。
