店舗退去時の原状回復費用を削減するためのポイント3選
投稿日 2022.10.11
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店舗の退去に伴う費用はできる限り削減したいですよね。
テナントなどの賃貸退去の際などに必要となる工事は、店舗などで利用した建物を内装工事前の元の状態に戻すことを目的とする原状回復工事です。
原状回復工事はトラブルになりやすい工事ではありますが、ルールを知って、ポイントを抑えるだけで大幅に費用を削減できるのです。
今回は、退去時のルールやスケルトン工事や原状回復工事の費用を削減するためのポイントを解説します。
店舗・事務所用のテナント退去時はどんなルールがある？
店舗や事務所の賃貸では、「原状回復工事」か「スケルトン工事」か、または「居抜き物件」としてそのまま退去するかのいずれかになります。
店舗の場合は経年劣化であっても100％借主負担で工事が必要となります。
具体的には、店舗開業のため内装を変更した、各種設備、土間、床(シート、フローリング)、壁(クロス、ボード、間仕切り)、天井(クロス、ボード、断熱材)、照明、空調、ガス・水道・電気、看板などは全て撤去するということがほとんどです。
什器が多く作業項目が多くなると、費用も高額になります。
居抜きでもOKの場合もありますが、ほとんどの場合は次の店舗を制限しないためにも原状回復工事やスケルトン工事が必要となりますので、解体工事は必要なものと考えておくと良いでしょう。
また、なかにはオーナー様指定の業者が存在する場合があるので事前にオーナー様や不動産会社様に確認しておきましょう。
退去時の原状回復費用を削減するためのポイント 3選
店舗の解体費用はなるべく削減したいですよね。
そこで、ここでは原状回復工事やスケルトン工事の費用を削減するために必要な大切なポイントを3つ程ご紹介いたします。
どれも重要なので、順番に実践してみてくださいね。
ポイント1：業者選び
原状回復工事やスケルトン工事業者が指定業者ではない場合、業者選びの時点でいくつか気をつけるべき点があります。
スケルトン返しの場合、スケルトン解体に強い業者さんに依頼すると良いでしょう。
解体といっても
「ビルを壊す」
「一軒家を壊す」
「店舗の内装を壊す」
など、いろいろあります。
実はそれぞれ違う職人さんによる施工なのです。
例えば、HPに店舗解体と宣伝文句があっても、普段ビルの建物自体の解体をしているような業者さんに店舗解体を依頼すると、自分では施工しないことが一般的です。
そのような場合、提携の協力会社・下請け業者さんに依頼することになり、そこには勿論、管理費という名目で中間マージンが2.3割含まれることとなります。
家屋解体と内装解体を売りにしている業者さんもいますが、依頼したい業者が店舗スケルトンの経験値があるかどうかはHPなどの事例の多さで確認する必要しましょう。
そして一番大事な部分は、以下の2点です。
「原状回復に伴うスケルトン工事をどの程度しているか」
「解体だけでなく設備工事にも対応できるかどうか」
スケルトン工事は、骨組み以外全て解体するので、電気工事・水道工事・ガス工事・消防設備工事などが絡んできます。
問い合わせの際には、設備工事まで対応できるか、必ず確認するようにしましょう。
一つでもできない工事がある場合は、分離発注をしなければならなくなってしまいます。
また、解体業者さん以外に依頼する場合もあるかと思います。
例えば、店舗を作ってくれた建築会社さんや設計士さんに依頼もしくは紹介してもらう方法などです。
その場合、費用の中に紹介料などが含まれる場合もありますが、複数の業者から見積もりを取り、あまりに高額ということがないのであれば、日頃お付き合いのある業者にお願いするのが安心でしょう。
ポイント2：現地調査から見積もり・契約
そのような場合の流れとポイントについてご紹介いたします。
①現地調査のポイント
見積依頼する業者さんが決まったら、基本的には現地を確認してもらって見積をしてもらうことになります。
中には先に図面や状況などを聞いて、現地を見ずに概算見積を提出してくれる丁寧な会社さんもありますが、費用を削減したいのなら必ず現地を確認しなければ精度の高い見積書は出ません。
必ず現地を見てもらうようにしてください。
②見積もりの際のポイント
原状回復のお見積もり依頼をする際に大切なポイントは以下の2点です。
「工事の施工範囲・施工内容を確認しておき、明確な回答を待つ」
「同一の内容を見積に来た全ての業者に、同じ情報を漏れなく伝える」
と、文章で記載すると簡単なようですが、実はいろいろと問題が発生することも少なくありません。
例えば、貸主や管理会社から明確な回答が出なかったり、丁寧な業者さんでも細かな専門の質問が多くて意味が分からないなどです。
このような状態になった場合は、焦らずわかる情報の中で見積を作成してもらいましょう。
その間の業者さんとのやりとりや質疑で、安心できる業者さん、依頼したい業者さんが決まってくるかもしれません。
見積が出そろうと、場合によってはかなり驚くかもしれません。
費用が一番安い業者と高い業者で、倍の価格差があったという話も聞いたことがあります。
もちろん一番安い業者さんに依頼したいと思いますが、次の点は必ず確認しましょう。
・見積内容に不足が無いか
・追加費用が発生しないか
・発生する場合はどの程度か
・追加工事はどんな内容が想定されるか
依頼してから「失敗した」と後悔する確率がグッと減少します。
③契約の際のポイント
見積もりが終わったら、いよいよ契約です。
しかし、工事着手前に、貸主・管理会社と施工会社を引き合わせ、事前協議をしていただくことで退去時のトラブルが格段に減ります。
よくあるのは、
「貸主はなるべく綺麗に返してほしい」
「借主はなるべく安く終わらせたい」
このような双方の思いの溝が広がってしまい、貸主側が納得せず引き渡しができなくて、トラブルになるような事例です。
このようなトラブルにならないためにも施工範囲や施工内容に過不足がないかの最終確認をしましょう。
ポイント3：施工範囲の交渉
テナントなどの賃貸物件を退去する場合、賃貸借契約書に記載の原状回復義務の項目の通りの施工をし引き渡しをしなければなりません。
しかしながら、その契約書に記載の内容は、実際には細かな項目の明記はありませんので、どこまで施工したら良いかわかりませんよね。
特に個人オーナー物件や小規模ビル、古い建物に入居の場合は、この原状回復する範囲が明確でない為にトラブルになる方々が多いようです。
基本的なルールは、
・借りた当時の状態に戻す。
・自分たちで作った造作物や設備は全て撤去する。
・もともとあった設備や施設に関わる部分を変更した個所はもとに戻す。
となっています。
全部解体して、スケルトンにするのであれば減額の余地はありませんので、費用を削減するためには、ここで提案をすべきなのです。
①設備を残す交渉をする
実は、造作買取請求権という法律があるのですが、テナントの賃貸借契約書には基本的に買取請求権を排除する特約が記載されているため認められません。
そこで、「買取の必要はないので、残しても良いか」と交渉することで設備の撤去が不要となるため、費用がグッと抑えられます。
交渉で残すことが採用された過去の事例はこちらです。
〇入口のサッシ、もしくは自動ドア
〇年式の新しい空調設備
〇飲食店の外部ダクト
〇新しくしたトイレ一式
〇新しくした手洗い、洗面所一式
〇内装の天井・壁・床全て
〇照明設備
〇お店全て
成功のポイントは、次のテナント誘致の際、オーナー様や不動産会社、管理会社のメリットになるかどうかです。
とても古い建物であれば、せっかく付けたサッシを撤去して古い仕様のものに付け替えたところで、また次のテナントは交換します。
他にもトイレ室がない場合は残したり、エアコンをつけたままにすることで次のテナントの内装費用が軽減され、貸しやすくなります。
このあたりを突く交渉をすることで一部設備の撤去費用が不要になり、結果として原状回復・スケルトン解体費用が削減できます。
②交渉時のポイント
原状回復工事の交渉は、ご自身で交渉するよりも別の方から交渉してもらうの良いでしょう。
一番成功率が高いのは、不動産管理会社さんが前向きに検討して貸主さんに交渉してくれるの場合です。
次に、貸主さんにとって少しでも有利な情報を流す立場として、スケルトン解体・スケルトン返しをする施工業者さん（できれば解体屋さんではなく、スケルトン専門・原状回復に精通している業者や建築会社）の場合です。
いずれも、プロとして説得力のある業者さんの言葉・力を借りることで成功率も上がるでしょう。
③交渉内容が認められない場合
どんなにうまく交渉しても、一切認められないということも多いのが現実です。
しかし、諦めてはいけません。
次にできることは、スケルトン解体したあとの補修項目を最大限削減することです。
これは費用を削減する上でかなり重要なポイントです。
原状回復に伴うスケルトン工事・スケルトン返しは、解体と処分をすれば完了するわけではありません。
設備工事（水道工事・電気工事他）が発生すると、少なからず補修工事が発生しますので、その付帯工事の軽減による費用削減を目指しましょう。
付帯工事の軽減のためには、まず原状回復に伴うスケルトン工事と担当する会社が決まったら、3社（貸主・借主・施工業者）で事前に施工内容と範囲を確認する機会を設けましょう。
その時、事前に施工業者さんと自分たちではこの範囲まで対応はするけれど、ここから先のラインは施工したくないという話をしておき、自分たちで負担はしたくない部分の線引きをしておいてください。
このラインは実際にはあいまいな部分もあるので、交渉することが決して強引な要望を出しているということはありません。
逆にこの交渉が無いと、スケルトン施工後のチェックの際に、あれもこれもと補修項目を突き付けられてしまったり、退去日の期日目前で慌てて対応しなければならなくなって、結局業者さんにも高い追加費用を請求されるなんてこともあります。
スケルトン解体や原状回復工事に関するご相談は解体テックにお任せ！
いかがでしたでしょうか。
今回解説した原状回復工事の費用削減のためのポイント3つを実践することで、少しでも削減になることは間違いないでしょう。
また、これらを実践するためには、ある程度の余裕を持って退去の準備を始めることが必要になります。
ギリギリになって慌てて準備するよりも、ゆっくり、信頼できる業者さんを探して、退去費用を削減し経費を節約しましょう。
